Quan un grup vol impulsar un projecte d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, un dels primers grans reptes és trobar el solar on fer-lo possible. Ara bé, tan important com trobar el terreny és saber com es finançarà la seva adquisició. Si el projecte es desenvolupa en sòl públic cedit en dret de superfície, sovint no hi ha cost inicial. En canvi, quan el cohabitatge es promou en sòl privat, la compra del solar pot suposar una inversió important que cal preveure des del primer moment.
Per això, el finançament no és una qüestió que aparegui al final del procés: forma part de la planificació des de l’inici del projecte i acompanya tota la promoció. En aquest sentit, des de Perviure i Celobert hem publicat una guia per incentivar l’adquisició de sòl privat en el desenvolupament de projectes d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús.
És un document molt útil tant per a grups que volen impulsar un projecte de cohabitatge en sòl privat, com per a administracions que volen fomentar aquest model, així com persones propietàries interessades a posar el seu patrimoni a disposició de cooperatives d’habitatge en cessió d’ús.
Dos camins per finançar la compra del solar
En general, les cooperatives que volen adquirir un solar tenen dues vies principals.
-
Finançar l’adquisició amb un préstec d’una entitat financera
Una de les opcions més habituals és acudir a una entitat financera perquè financïi la compra del solar i el desenvolupament posterior de la promoció. En aquests casos, però, cal tenir en compte una particularitat important: les entitats financeres no financen només la compra del terreny, sinó que analitzen i aproven la viabilitat de tot el projecte (compra del sòl i construcció de l’edifici).
Per això, abans de contactar amb el banc o l’entitat financera és essencial que la cooperativa tingui força avançats diversos elements:
- L’estudi de viabilitat econòmica del projecte
- El projecte social i el funcionament de la cooperativa
- La documentació econòmica i legal del grup
- Entre la documentació que solen demanar hi ha:
- Estudi de viabilitat de la promoció (compra i construcció)
- Taxació del solar i del futur edifici
- Documentació econòmica i legal de la cooperativa
- Documentació econòmica de les persones sòcies
- Projecte bàsic visat o llicència d’obres
Actualment, diverses entitats financeres han participat en el finançament de projectes de cohabitatge en cessió d’ús, entre les quals hi ha l’Institut Català de Finances (ICF), Fiare Banca Ètica, Coop57 o CoopHalal Serveis Financers. Accedir a aquest tipus de finançament requereix una preparació prèvia important per part del grup, tant pel que fa a la viabilitat econòmica com a la definició del projecte social. Tot i així, quan el projecte està ben estructurat, aquest suport financer pot permetre disposar dels recursos necessaris per iniciar la promoció amb més garanties.
-
Finançar la compra sense préstec bancari
Una altra possibilitat és adquirir el solar sense recórrer inicialment a un préstec bancari. En aquest cas, la compra es finança a través de les pròpies sòcies de la cooperativa o de la xarxa de suport del projecte. Això pot permetre agilitzar el procés d’adquisició i reduir alguns riscos, ja que no cal esperar l’aprovació d’una entitat financera.
Aquest model acostuma a basar-se en diferents instruments:
- Aportacions de capital de les persones sòcies
- Títols participatius
- Préstecs de persones o entitats afins al projecte
Tot i així, fins i tot si no hi ha un préstec bancari en aquesta fase, és molt important assegurar la viabilitat global de la promoció abans de comprar el solar. Adquirir un terreny sense tenir garantit el desenvolupament del projecte pot suposar un risc important per al grup.
Els principals mecanismes de finançament
Sigui quin sigui el camí escollit, els projectes d’habitatge cooperatiu acostumen a combinar diferents fonts de finançament.
Fons propis de la cooperativa
Les aportacions de capital de les persones sòcies constitueixen la base del finançament del projecte. En molts casos, els fons propis han de cobrir aproximadament un 20% del cost total de la promoció. Aquest capital pot provenir tant de les persones que viuran al projecte com d’altres sòcies col·laboradores o entitats que hi donen suport.
Finançament extern
A més dels fons propis, el projecte pot comptar amb diferents formes de finançament extern:
- Préstecs d’entitats financeres
- Títols participatius o instruments de finançament col·lectiu
- Préstecs de persones o entitats de l’entorn del projecte
Aquest tipus de mecanismes permeten implicar la comunitat i la xarxa de suport en el desenvolupament del projecte.
Subvencions i aportacions a fons perdut
En alguns casos també es poden obtenir:
- Subvencions públiques
- Aportacions a fons perdut
- Ajuts per cobrir despeses de la promoció o interessos del préstec
Suport mutu i recursos no monetaris
Finalment, molts projectes incorporen mecanismes de suport mutu que no sempre són econòmics, però que poden reduir costos o reforçar el projecte:
- Coneixement tècnic dins del grup
- Xarxes de suport comunitari
- Col·laboracions amb entitats o professionals afins
Aquest tipus de recursos formen part de la lògica cooperativa i poden tenir un paper important en la viabilitat del projecte.
Una decisió clau per al futur del projecte
La manera com es finança l’adquisició del solar condiciona el desenvolupament de tota la promoció. Per això és una decisió que cal treballar amb temps, informació i assessorament. Cada projecte és diferent: el perfil del grup, el cost del terreny, la fase en què es troba la cooperativa o la xarxa de suport disponible poden fer que una opció sigui més adequada que una altra. El més important és entendre que el finançament no és només una qüestió tècnica: forma part de l’estratègia col·lectiva que permet fer realitat el projecte de cohabitatge.
